HoREA kiến nghị Thủ tướng khơi thông thị trường bất động sản

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có văn bản số 74/2019/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ và Thường trực UBND TP.HCM với nội dung kiến nghị sớm xem xét giải quyết một số vướng mắc, ách tắc đối với các dự án nhà ở thương mại để khai thông thị trường bất động sản.

Cụ thể, văn bản do ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nêu rõ, nhận thấy về tổng thể, thị trường bất động sản TP 7 tháng đầu năm 2019 đã bị sụt giảm mạnh, tác động đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế.
 
Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, rủi ro rất lớn, thậm chí có doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản. Hệ quả là nguồn thu ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản, từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế cũng bị sụt giảm lớn.
 
Đối với phần lớn người dân thành phố là người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư ngày càng khó mua nhà, khó thuê nhà ảnh hưởng đến an sinh xã hội.
 
HoREA rất lo ngại trước tình trạng sụt giảm quy mô thị trường bất động sản thành phố, sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, căn hộ nhà ở xã hội.
 
Trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại (mới) được Sở Xây dựng đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ có 2ha233 và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018.
 
Sở Xây dựng cũng chỉ đề xuất chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại (mới), giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong 06 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ (căn nhà), giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018.
 
Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018); căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018). Điều đáng quan tâm là Quý 2/2019, không có dự án nhà ở bình dân, vừa túi tiền đưa ra thị trường.
 
Sự sụt giảm của thị trường bất động sản trong hơn 2 năm qua tác động tiêu cực đến nguồn thu ngân sách thành phố hiện nay và có thể cả trong thời gian tới do "độ trễ" của quá trình thực hiện dự án.
 
Cụ thể, năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. So với năm 2017, giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (giảm 16,8%); Số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm 22,5%). 
 
Kết quả thu ngân sách TP 6 tháng đầu năm 2019 là 133.744 tỷ đồng chỉ đạt 46,08% dự toán thu cả năm. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất tiếp tục xu thế sụt giảm, giảm đến khoảng 60% so với cùng kỳ năm trước.
 
Riêng tổng số tiền nợ thuế tại thành phố lên đến 13.545 tỷ đồng, tăng gần 52% so với cùng kỳ năm trước, trong đó, riêng khoản nợ thuế liên quan đến đất đai là 3.401 tỷ đồng, chiếm 25,1% tổng số nợ thuế, tăng 1,5 lần so với thời điểm cuối năm 2018.
 
Sáu tháng đầu năm 2019, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào 26 dự án bất động sản của thành phố, với vốn đăng ký 225,9 triệu USD, chiếm 42,7% tổng vốn FDI.
 
Hiệp hội nhận thấy, mặc dù nguồn vốn FDI đầu tư vào bất động sản đứng vị trí thứ nhất, nhưng chỉ có tính nhất thời chưa đến mức phải quan ngại vì số vốn đăng ký chưa phải quá lớn và nhiều năm qua lĩnh vực bất động sản thường đứng thứ 3 hoặc thứ 2 trong thu hút nguồn vốn FDI.
 
Cũng trong văn bản, người đứng đầu HoREA đưa ra nhiều khó khăn của doanh nghiệp ngành bất động sản đang gặp phải và cách xử lý.
 
Cụ thể, về ách tắc thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án nhà ở thương mại, Hiệp hội đề nghị UBND TP chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc thụ lý, giải quyết hồ sơ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do "nhà đầu tư" dự án đề xuất, sau khi đã có Quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân thành phố, để chủ đầu tư có cơ sở thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và các thủ tục về quyền sử dụng đất dự án.
 
Về ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở. Các quy định pháp luật chồng chéo, không đồng bộ. HoREA đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố báo cáo Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường theo hướng thống nhất ý kiến với Bộ Xây dựng tại Mục 2 Công văn 805/BXD-QLN ngày 05/05/2016: "Bộ Xây dựng thống nhất với đề nghị của UBND TP theo hướng.
 
Đối với diện tích đất thuộc diện nêu trên, nếu đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì diện tích đất đó được coi là đất ở.
 
Khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và có đủ điều kiện, năng lực làm chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được xem xét chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP".
 
“Hiệp hội đề nghị UBND TP tiếp tục thực hiện việc ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư" (Quyết định ba trong một) để rút ngắn thời gian và quy trình làm thủ tục hành chính, phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. Hiệp hội đề nghị UBND xem xét giao cho Sở Xây dựng hoặc Sở Kế hoạch Đầu tư chủ trì thẩm định và lấy ý kiến”, văn bản ông Châu nêu rõ.
 
Về thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư dự án có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý.
 
Hiệp hội đề nghị UBND TP đôn đốc Sở Tài nguyên Môi trường "Chủ động trao đổi, xin ý kiến Bộ Tài nguyên và Môi trường để có hướng dẫn chung về xử lý phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý (đất đường đi, kênh rạch...) nằm xen kẹt trong các dự án nhà ở; tham mưu Ủy ban nhân dân thành phố triển khai áp dụng chung trên toàn địa bàn TP", theo ý kiến kết luận của Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Võ Văn Hoan tại Thông báo số 431/TT-VP ngày 15/07/2019 của Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố.
 
Đối với phần diện tích đất rạch, bờ đất, đường... trong dự án do Nhà nước quản lý (thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích), Hiệp hội kiến nghị Chính phủ quy định tỷ lệ hoán đổi đất đã có hạ tầng của dự án để chủ đầu tư giao lại cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quản lý, sử dụng hoặc bán đấu giá, đảm bảo không làm thất thoát tài sản nhà nước. Tỷ lệ hoán đổi này có thể khoảng trên dưới 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn) do Chính phủ quy định.
 
Về khởi công xây dựng đối với dự án nhà ở đã có quyết định công nhận chủ đầu tư, đã có quỹ đất sạch. Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố cho phép chủ đầu tư dự án này được khởi công xây dựng các công trình sau khi đã được cấp giấy phép xây dựng (hoặc miễn giấy phép xây dựng) và hội đủ điều kiện khởi công công trình theo Điều 107 Luật Xây dựng, theo tinh thần được ưu tiên áp dụng Luật chuyên ngành.
 
Về quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án bị chậm trễ, HoREA đề nghị UBND TP chỉ đạo Sở Tài chính sớm xây dựng các nguyên tắc về tiêu chí thẩm định giá đất đối với dự án kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở thương mại, đảm bảo kết quả tính tiền sử dụng đất hợp lý và không làm thất thoát ngân sách nhà nước; Đồng thời, chỉ đạo Sở Tài chính và Sở Tài nguyên Môi trường hoàn thiện lại quy trình, thủ tục hành chính về tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, nhằm rút ngắn thời gian so với hiện nay, và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.
 
Về một số dự án thuộc diện rà soát hoặc bị thu hồi Quyết định tiền sử dụng đất; hoặc tạm dừng thực hiện Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của dự án để rà soát lại về pháp lý; hoặc thu hồi, hủy bỏ Quyết định chủ trương đầu tư.
 
TP.HCM có hơn 150 dự án thuộc diện rà soát do cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chưa chính xác. Hiệp hội đề nghị các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.
 
Gia Huy
Theo Đầu tư